Узаконивание перепланировки в 2019

Судебные споры

Кратко порядок проведения согласования и оформления разрешительной документации действий по перепланировке можно разделить на следующие этапы:

  1. Заказ и получение в БТИ техпаспорта (плана) квартиры.
  2. Составление перепланировчного проекта.
  3. Получение заключений по проекту от ГУ МЧС (противопожарная служба), Роспотребнадзора (СЭС).
  4. Обращение с заявлением в надзорную инстанцию.
Первый этап согласования Определиться, входят ли планируемые работы в перечень, требующих получения разрешения. Так, не требует согласования простой косметический ремонт (покраска, побелка, оклейка обоями, монтаж плитки). И наоборот: перенос стен и перегородок, замена ванны на душевую кабину, устройство иного покрытия пола – эти действия собственник обязан согласовать.

Существует также список работ, запрещенных к производству, это:

  • устройство системы отопления на балконе, лоджии за счет общей;
  • монтаж теплых полов от общедомового отопления;
  • совмещение помещения с газом с иным жилым;
  • демонтаж порога в ванной комнате;
  • любые действия с системой вентиляции.

Полный перечень всех работ перечислен в 508 Постановлении.

Второй Сбор и оформление пакета документации.

Для Москвы и ее области такой перечень выглядит следующим образом:

  • документы о правах на жилье (ДДУ с актом о передаче квартиры (если перепланируется новостройка)/выписка из ЕГРН/договор найма/свидетельство);
  • технический план (паспорт) на жилье;
  • справка из Мосгаза (при переносе газового оборудования);
  • перепланировка залогового жилья (ипотека) потребует разрешения залогодержателя – кредитной организации.

Полный список бумаг будет зависеть от типа изменяемого объекта, формы собственности, в которой он находится, масштаба работ и пр.

Третий Оформление перепланировочного проекта. Его разработчиком может быть только организация по проектированию, имеющая допуск СРО.
Четвертый Подача документов и заявления в инспекцию лично либо через отдел МФЦ (многофункциональный центр), либо в электронном виде при помощи раздела «Мои документы».
Пятый Получение разрешения и проведение перепланиовки.
Шестой Оформление акта о завершении работ по перепланировке. С кем и где он составляется и подписывается? Для этого в инспекцию подается заявление, к которому прилагаются договоры с ремонтниками-строителями, акты скрытых работ, свидетельство СРО – всё в копиях. В 10-ти дневный срок на объект выходит инспекция. Что проверяют ее специалисты? Основное – это соответствие совершенных и разрешенных работ. После этого подписывается Акт.
Заключительный этап Обращение в БТИ для внесения изменений в техплан объекта.

Отметим основные особенности согласования изменений нежилого объекта недвижимости:

  • получение дополнительных согласований с Роспотребнадзором, архитектурным управлением, иными инстанциями;
  • при расположении объекта на 1 этаже – дополнительное согласование с Мосжилинспекцией;
  • если помещение находится в отдельном здании – согласование с БТИ;
  • заказ дополнительной документации в БТИ.

В остальном вся процедура перепланировки и получения разрешения на ее совершение в нежилом помещении идентична жилому.

Специального законодательства, которое регулировало бы отношения в сфере перепланировки жилых площадей нет. Проверяющие органы руководствуются ст.4 и ст. 26 ЖК РФ.

Основные положения данного нормативно-правового акта:

  • определение понятия «перепланировка»;
  • обязательное согласование действий собственника жилья с местными органами власти и контролирующими структурами (БТИ);
  • перечень документов, которые необходимо предоставить для получения разрешения на перепланировку квартиры.

Узаконивание перепланировки в 2019

Услуга платная. Заявитель вносит госпошлину. Процесс оформления займет от двух недель до месяца. Документ возможно получить за более короткий срок. Это будет стоить в несколько раз дороже.

Как оформить перепланировку помещений:

  1. Написать заявление в БТИ. Данная бумага служит вызовом специалистов на объект.
  2. Оплатить госпошлину.
  3. Договорится с работниками Бюро о проверке, обеспечить им доступ к объекту перепланировки.
  4. Через оговоренное время забрать новый технический паспорт.
  5. Разрешение и остальные документы необходимо подать в Госреестр для перерегистрации жилья.

Заниматься процедурой узаконивания может доверенное лицо собственника жилья. Существуют организации, которые специализируются на данных вопросах. Стоимость их услуг начинается от тысячи рублей и выше.

Создание проектной документации и получение разрешения Перед тем, как начать создавать проект перестройки жилой квартиры или дома, первым делом необходимо получить согласие местной жилищной инспекции на проведение работ. Оформляется все актом. При перепланировке нежилого помещения разрешение инспекции не нужно. К пакету документов прилагается бумага с описанием технического состояния объекта перестройки.
Улаживание вопросов по тех. паспорту помещения в бюро технической инвентаризации Регламент узаконивания перестройки требует проверки готового объекта. После завершения строительных работ сзывается комиссия. По результатам осмотра необходимо проследить, чтобы был составлен и подписан всеми участниками акт о перепланировке. Данный документ предоставляется сотрудникам БТИ. Они вносят изменения в технический паспорт недвижимости.
Утверждение нового тех. плана квартиры или дома На этом этапе составляется новый технический паспорт недвижимости. Его составные части: графический рисунок новой жилплощади, описание характеристик квартиры или дома, общая площадь, адрес помещения. Занимается составлением данного документа кадастровый инженер.
Повторная регистрация обновленной недвижимости в государственной службе Владелец недвижимости или его доверенное лицо обращаются с заявлением в государственную регистрационную службу. Технический план подается на электронном носителе. По истечении десяти дней служащие госструктуры должны выдать собственнику выписку из реестра.

Прежде всего нужно заранее согласовать эти действия с государством. Для этого можно подать пакет документов напрямую в орган, осуществляющий согласование, — жилинспекцию по месту нахождения дома, а можно воспользоваться услугами многофункционального центра «Мои документы» (МФЦ).

Принести бумаги имеет право как сам собственник квартиры, так и его уполномоченное лицо, если у него есть нотариально заверенная доверенность.

1. Заявление, которое составляется по форме, утверждённой постановлением Правительства от 28.04.2005 года №266 (в редакции от 21 сентября того же года).

2. Правоустанавливающие документы, которые подтвердят, что вы являетесь или владельцем помещения, или нанимателем по договору социального найма. Подойдут как подлинники, так и заверенные копии.

Узаконивание перепланировки в 2019

3. Проект переустройства или перепланировки. За ним можно обратиться к автору проекта дома или в проектную организацию. Главное — проверить наличие у неё свидетельства на проведение таких работ. Сотрудники организации обследуют помещение, проверят надёжность конструкций и получат на проект заключение Роспотребнадзора.

4. Технический паспорт помещения. Его получают в территориальном бюро технической инвентаризации.

5. Согласие в письменной форме всех собственников помещения или членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), которые живут в квартире на основании договора социального найма.

6. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки, если дом является соответствующим памятником.

В Жилищном кодексе сказано, что гражданин вовсе не обязан предоставлять технический паспорт, заключение органа по охране памятников и правоустанавливающие документы, если помещение уже зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Жилинспекция должна сама запросить их.

ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ:

Россиянам разрешат регистрироваться в нежилых помещениях. Новое в законе о «прописке»

Однако юристы рекомендуют всё равно предоставить такие бумаги, так как если по какой-то причине они не поступят в жилинспекцию из разных служб, а заявитель уже не успеет донести их в течение 15 дней, в согласовании откажут. Кстати, любые другие документы, кроме перечисленных в списке, требовать у гражданина, желающего переделать свою квартиру, в органе, ответственном за согласование, не имеют права.

После получения документов в жилинспекции или МФЦ заявителю выдают расписку, где будет указан их перечень и дата получения.

Начиная с этой даты в течение 45 дней должны принять решение о согласовании или отказе в нём. Потом в течение трёх дней документ отправляют хозяину квартиры. В зависимости от того, какой способ получения был выбран, бумаги можно получить в жилинспекции, МФЦ или по почте.

Узаконивание перепланировки в 2019

В том случае, если перепланировку вам разрешили, можно наконец начинать ломать стены. Но только так, как указано в утверждённом проекте, иначе перепланировку могут опять-таки признать незаконной.

Когда же ремонт будет окончен, необходимо подтвердить завершение актом приёмочной комиссии. Для этого надо пригласить специалиста жилинспекции, чтобы он засвидетельствовал окончание перепланировки и подтвердил её соответствие проекту. Акт понадобится в дальнейшем, чтобы получить новый план БТИ и свидетельство о праве собственности на квартиру с индивидуальной планировкой.

Переустройство и перепланировка — это разные понятия в законодательстве, но они всегда идут в связке: «перепланировка и (или) переустройство». Это мало влияет на практическое применение закона: при оформлении согласования нужен будет только один пакет документов и проект, даже если предполагается одновременно двигать стены (это считается перепланировкой) и переносить инженерные сети (переустройство).

  • Обратиться в жилищную инспекцию для получения консультации;
  • Изготовить проектный эскиз сделанного переустройства;
  • Сопроводить эскиз экспликацией;
  • Представить для регистрации коррективы в техническом паспорте.

Документы, которые нужны для узаконивания перепланировки

Для узаконивания переоборудования внутреннего пространства квартир (перепланировки) в 2019 году нужно оформлять пакет документов. В зависимости от ситуации, его состав может изменяться. Основными являются:

  • Проект и экспликация перепланирования;
  • Техническое заключение БТИ;
  • Технический паспорт;
  • Выписка из домовой книги;
  • Согласие эксплуатационных служб;
  • Разрешение контролирующих органов;
  • Письменное согласие проживающих на проведение реконструкции.

Обращению в Жилинспекцию предшествует обязанность заявителя по сбору необходимой документации, в список которой входят:

  • Установленного образца заявление с просьбой владельца недвижимости разрешить производство работ по внесению изменений в конфигурацию помещения.
  • Техпаспорт (план) недвижимого объекта.
  • Согласие всех жильцов (если общедолевая собственность) на проведение ремонтных работ.
  • Документы на владение квартирой (свидетельство, ДДУ, договор соцнайма).
  • Разрешительные документы наймодателя (если жилье не приватизировано).
  • Согласованный проект архитектурных перепланирочоных решений, изготовленный специализирующейся на этом фирмой. Этот документ отражает все тонкости будущей перепланировки, составлять его может только организация, имеющая членство в СРО и соответствующие строительные сертификаты и лицензии.

В проектном документе содержится весь алгоритм строительных работ, в их числе:

  • демонтажные работы;
  • перечень подготовительных действий;
  • монтажные и отделочные работы.

Любой проект в обязательном порядке содержит приложение в виде копий свидетельств и сертификатов о допуске на осуществление проектных изысканий, сам документ подписывается руководителем, исполнителями и скрепляется печатью фирмы. После разработки проект действителен в течение 12 месяцев.

Само разрешение выдается в течение 3-х дней после принятия решения. Получить его можно в Жилинспекции либо орган отправляет его почтой по адресу обратившегося лица. Начинать строительные работы необходимо строго после получения разрешения на перепланировку.

Сроки проведения таких действий законом не установлены. Окончание вносимых ремонтных изменений констатирует подписание акта техником БТИ о соответствии всех проведенных работ разрешенным. Такой документ является основанием для оформления нового техплана на квартиру с внесением в последний всех изменений конфигурации жилья.

Отказ в выдаче разрешения на проведение перепланировочных действий может быть принятии в следующих случаях:

  • некомплектность документов;
  • несоответствие проектных документов действующим правилам их оформления, а также строительным нормам;
  • подача обращения в орган, не уполномоченный принимать подобные решения.

Если заявитель считает, что отказ обоснованный и законный, он имеет право устранить причины отказа, после чего повторно подать все документы на согласование. При неправомерности выданного отказа заявитель вправе обратиться с претензией к руководству инспекции либо обжаловать ее действия в судебном порядке.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Стоимость оформления перепланировки квартиры: как и за сколько можно узаконить в 2019?

Изучение нормативной базы, описывающей дозволенные изменения при проведении перепланировки – обязательный элемент, предшествующий началу проведения работ. Перепланировка в простом виде (без перемещения перегородок, сноса стен, объединения комнат) может быть согласована самостоятельно путем зарисовки чертежа на техплане помещения (эскиз).

Более сложные преобразования потребуют разработки проекта, поэтому здесь придется прибегнуть к услугам специальных фирм-проектировщиков. При переустройстве в квартире инженерных систем, вентиляционных коробов, дымоходов – только обратившись за помощью к профильным специалистам, которые произведут всё оформление под ключ.

Претворение в жизнь задуманных изменений без их предварительного согласования чревато наступлением последствий, препятствующих дальнейшей реализации недвижимости. И это лишь малая часть проблем, с которыми можно столкнуть из-за самовольных действий.

Существенными могут быть проблемы, связанные с:

  • обрушением строения, его затоплением, пожаром, взрывом газового оборудования, замыкание электросетей;
  • ухудшением санитарного состояния соседних помещений;
  • развитие разрушающих каркас процессов;
  • возникновение угрозы безопасности и жизни граждан.

Оформлять переустройство жилого или нежилого помещения можно самостоятельно или через доверенные организации. Они владеют последней информацией о правилах узаконивания капитальных работ. С их помощью процесс получения разрешения выйдет короче.

Название работ Цена, рублей
Оформление документов в БТИ 25 000 – 50 000
Проектирование строительных работ 20 000 – 100 000
Согласовательные процедуры в разных инстанциях 30 000 – 150 000
Акт о перепланировке 10 000 – 15 000
Проверка документов после ремонта всеми службами от 10 000
Изготовление нового технического паспорта 10 000 – 60 000
Государственная регистрация отремонтированного объекта недвижимости от 8 000 и выше

Узаконивание перепланировки в 2019

Самостоятельное оформление документов стоит значительно дешевле. Собственник оплачивает только государственную пошлину и услуги проектировщиков. Общие затраты колеблются от 4 000 – 15 000 рублей.

Гораздо более сложной является ситуация, когда перепланировка выполнена с нарушением строительных, архитектурных норм или иных положений, то есть, когда имеет место факт проведения работ, которые прямо запрещены. В этом случае узаконить перепланировку не получится и владельцу квартиры придется за свой счет восстанавливать «все как было».

В частности, запрещено перемещать несущие стены, объединять с гостиной кухни с газовыми плитами, расширять санузлы так, чтобы часть пространства оказывалась над жилой территорией соседей и так далее. Нельзя подключать систему «теплый пол» к общим сетям и выносить систему отопления на балкон.

Если это уже сделано, придется привлекать юристов и технических специалистов, чтобы вместе подумать, как исправить ситуацию с наименьшими потерями.

Если БТИ (или жилкомиссия) отказывается давать заключение (без него Росреестр не примет документы), придется обратиться в суд и привести доказательства того, что никаких нарушений во время перепланировки не было. Судебное решение также является основанием для регистрации изменений.

Наиболее правильный вариант – не рисковать и провести все согласования на этапе планирования работ. Существенная перепланировка без профессионального проекта может впоследствии обернуться печальными неожиданностями даже с риском для жизни людей.

На обжалование принятого решения дается три месяца с момента уведомления заявителя об отказе. Иск необходимо направить в судебный орган по месту нахождения дома, где необходимо узаконить перепланировку, или по месту расположения органа, выдавшего отказ в согласовании.

Не исключено, что суд назначит специальную экспертизу, уполномочив выездную комиссию отправиться на объект и дополнительно подтвердить, что в результате вмешательства не был нанесен ущерб ни зданию, ни жильцам. Если выводы будут в пользу собственника, суд удовлетворит иск, и можно будет забыть о санкциях.

Узаконивание перепланировки в 2019

Если удастся получить положительное судебное решение, его необходимо отнести в орган технической инвентаризации, который обязан внести необходимые изменения в документацию. Далее регистрация выполняется в общем порядке.

Прежде чем проводить какие-либо работы, выходящие за рамки банального косметического ремонта, стоит обратиться в финансовую организацию, выдавшую кредит, и решить все вопросы. Если скрыть от банка факт проведения перепланировки в квартире, это чревато очень большими проблемами, которые могут возникнуть при малейшей просрочке или любом недоразумении. В наиболее сложных случаях есть риск вообще лишиться квартиры – подобное часто прописывается в кредитных договорах.

Стоит знать, что пока квартира находится в залоге, сотрудник финансовой организации, может в любой момент нагрянуть к вам с инспекцией. В штате некоторых банков есть даже специальные сотрудники, ответственные за такие вопросы.

Впрочем, при достаточных обоснованиях и своевременных ипотечных платежах, кредиторы, как правило, не возражают против перепланировки, соответствующей техническим и прочим нормам. Банк должен подтвердить согласие письменным разрешением, так как жилищная инспекция, в любом случае, потребует разрешение на операции с жильем, находящимся в залоге. После завершения работ всю отчетную документацию необходимо предоставить кредитору.

В 2019 году по столице и Московской области расценки следующие:

  • Проект: на стадии предварительного получения разрешения это наиболее крупная трата, стоимость изготовления документа – от 15 тыс. рублей и выше (верхняя граница определяется уровнем сложности).

  • Согласование этого проекта в государственных инстанциях обойдется в сумму от 5 тыс. рублей (государственные пошлины).

  • Изготовление нового техпаспорта стоит от 2 до 7 тыс. рублей.

  • Если планируется для получения разрешений привлечь посредническую компанию – такие фирмы берут за свои услуги от 20 тыс. рублей (не считая перечисленных расходов).

В том случае, если собственник решил все узаконить по факту через суд, к перечисленным тратам прибавится оплата подготовки документов для суда – это от 30 тыс. рублей, а также консультация юриста – 1-2 тыс. рублей. Если же для этой процедуры привлекаются посреднические фирмы, их услуги в этом случае будут стоить 50-80 тыс. рублей.

  1. Наложение штрафа в размере от 2000 до 2500 рублей. Кроме уплаты штрафа с хозяина квартиры потребуют вернуть помещение в первоначальное состояние.
  2. Если эти требования не выполнены, квартира будет продана с торгов. Деньги, полученные от продажи, пойдут на обратное переустройство. Таким обрезом можно лишиться как муниципального, так и приватизированного жилья.
  3. Если есть несоответствие технического паспорта и действительной планировке, но невозможно вступить в права наследование. Нотариус не имеет права оформлять подобные сделки.
  4. Квартира с самовольной перепланировкой не может быть приватизирована.

Нельзя предпринимать следующие действия:

  1. Полностью сносить несущие стены;
  2. Увеличивать площадь балкона за счет комнаты, к которой он примыкает;
  3. Убирать оконные проемы;
  4. Если есть газовая плита, запрещено объединять комнату и кухню;
  5. Увеличить площадь санузла или кухни больше чем на четверть от их изначальной площади;
  6. При переносе санузла следует помнить, что эти помещения не должны находиться над жилыми комнатами квартиры снизу.
  1. Техническое заключение о перепланировки из БТИ;
  2. Технический паспорт на квартиру;
  3. Выписка о собственниках и о прописанных жильцах (справку получают в паспортном столе);
  4. Согласие службы эксплуатации;
  5. Разрешение от Роспотребнадзора;
  6. Разрешение службы Государственного пожарного надзора;
  7. Договор с техническим надзором об осуществлении контроля над проводимыми работами;
  8. Проект или эскиз с подробным описанием работ;
  9. Письменное согласие жильцов дома.

Далее, все собранные документы нужно предоставить в архитектурный отдел. Для их рассмотрения будет созвана специальная комиссия. Именно она вынесет решение об одобрении или отклонении проекта. Заявление рассматривается в срок до 45 дней. Только после положительного решения можно подыскивать и заключать контракт с фирмой, которая будет выполнять все работы. Технический надзор вправе остановить работы в любой момент в случае, если выявится факт нарушения порядка их выполнения.

Сразу же по окончанию работ по перепланировке, владелец квартиры должен:

  1. Вызвать на дом инспектора БТИ. Он составит акт, подтверждающий, что все работы были выполнены в соответствии с выданным ранее разрешением;
  2. Далее следует зарегистрировать новую планировку в Технадзоре и БТИ;
  3. После регистрации БТИ выдаст владельцу жилого помещения новый паспорт на квартиру.
  1. Проконсультироваться с жилищной инспекцией;
  2. Сделать план или эскиз проведенных работ;
  3. Предоставить план дома по этажам;
  4. Подготовить экспликацию. Она представляет собой текстовое пояснение к проекту;
  • Штраф до 2,5 тысяч рублей с предписанием вернуть помещение в исходное состояние;
  • Передача квартиры под юрисдикцию суда, продажа с направлением вырученных средств на восстановление первозданного вида;
  • Отказ нотариата в выдаче свидетельств наследования;
  • Отказ в праве приватизировать, продавать (покупать) квартиру;
  • Проблемы с ипотекой (банки поднимут вопрос о безотлагательном погашении долга при обнаружении незаконных изменений объекта залога).

Куда нужно обращаться

Узаконивание перепланировки в 2019

С течением времени требования к проведению перепланировки продолжают ужесточаться. Сегодня во многих случаях без разрешения нельзя устанавливать кондиционеры, менять ванны (например, вместо стальной ванны установить чугунную), выполнять остекление балконов. Ограничения могут быть общего характера (строительные, архитектурные нормативы) или локальные — установленные местной администрацией, которая также имеет на это право.

Чтобы не столкнуться с невозможностью узаконить проведенные изменения и не получить отказ в разрешении, лучше всего заказать проект в лицензированной проектной компании, где сотрудники отлично знают – что можно, а что нельзя делать.

Кроме того, важно знать, что согласие с перепланировкой должны выразить все собственники жилья, в том числе несовершеннолетние.

Согласование включает в себя действия по обращению в различные организации и инстанции, к каким относятся:

  • жилищная инспекция;
  • организация-проектировщик;
  • БТИ;
  • МЧС, СЭС (Роспотребнадзор);
  • районный суд.
Первый шаг Посещение Жилинспекции с целью получения консультационных услуг.
Второй Обращение в территориальный отдел БТИ. В данном учреждении заказывается при его отсутствии техпаспорт (техплан) помещения.
Третий Обращение за составлением проекта. Проект можно заказать как в любой проектной организации либо у проектировщика, который оформлял сам проект дома, либо в БТИ (в этом случае заказчик освобождается от обязанности получения технической документации БТИ).

В случае возникновения необходимости обращения в судебную инстанцию рекомендуется прибегнуть к помощи юристов-профессионалов, которые подскажут, что можно делать и нужно в этом случае.

Подготовка к перепланировке в новостройке

Обустройство помещений в новостройке и получение соответствующих разрешений зачастую оказывается более легкой задачей, чем модернизация жилья в старом доме. Многие застройщики предлагают квартиры с изначально свободной планировкой, а значит, там все подготовлено для воплощения архитектурно-дизайнерских идей.

Ничто не мешает предварительно проанализировать проект здания, в котором указано — где будут расположены несущие стены, какого размера кухня, раздельным или совмещенным будет санузел, возможно ли изначально предусмотреть отдельную гардеробную и ниши.

Что при перепланировке делать нельзя

Кроме нарушений порядка изменения планировки квартир, ведущих к рассмотренным выше административным санкциям, существует перечень действий, которые выполнять нельзя ни при каких обстоятельствах. К таковым относятся:

  • Разрушение (снос) несущей стены;
  • Увеличение балкона или лоджии за счет комнат, к которым те примыкают;
  • Ликвидация окон;
  • Замуровывание газовых и водопроводных труб в стены;
  • Соединение в одно помещение комнаты и кухни, оборудованной газовой плитой;
  • Увеличение более, чем на четверть от общей площади, квадратуры кухни и санузла;
  • Оборудование санузла над жилыми комнатами нижних квартир.

Образец заявления на перепланировку нежилого помещения (лист 1)

К сведению проживающих в ипотечных квартирах: сотрудники банка имеют право инспектировать их состояние!

Приведенный список запретов — обязателен к учету при перепланировках квартир в 2019 году. На выполнение перечисленных работ ни в муниципальных, ни в приватизированных домах официальные разрешения не выдаются! Другие разновидности реконструкций потребуется согласовывать.

Как получить разрешение на перепланировку?

Прежде всего, необходимо понять, что хотелось бы изменить в квартире и получить технический паспорт с полным описанием всех имеющихся помещений. Этот документ станет основой для дальнейшего планирования преобразований.

Далее необходимо создать план изменений и отнести чертежи (эскизы) вместе с заявлением в городскую администрацию, сотрудники которой должны убедиться в том, что вы не планируете посягательство на несущие конструкции и жизненно важные коммуникации. В некоторых случаях требуется также разрешение пожарной службы и водоканала (если планируются операции с инженерными сетями), а если дом имеет историческую ценность – еще и комитета по контролю памятников культуры (архитектуры).

Созданием проектов перепланировки могут заниматься только организации, которые получили лицензии на осуществление этой деятельности. Но это необязательно, если квартира находится в обычном типовом доме, и какие-либо эксклюзивные изменения в ней не планируется, возможно, в вашем случае окажется достаточно эскиза или самостоятельного выполненного чертежа.

Получив одобрительные справки из всех этих структур, можно составлять заявление на перепланировку и отправляться в администрацию за разрешением. Понадобится также документ, подтверждающий право собственности и согласие остальных официальных владельцев недвижимости, если таковые имеются.

Вместо личного посещения можно передать документы через МФЦ. Получив расписку, стоит приготовиться к двухмесячному ожиданию решения. Если ответ окажется положительным, в соответствующем документе будет указан период, в который можно провести работы. После их завершения необходимо получить новый техпаспорт, после чего подать документы в Росреестр, чтобы был изменен кадарстровый план жилья.

Продажа и покупка жилья с неузаконенной перепланировкой

Лист 2

При покупке перепланированного жилья стоит обращать пристальное внимание на технические документы, чтобы убедиться в законности перепланировки. Если квартира очень понравилась, но имеют место радикальные перемены (отступления от квартирного плана) и они не узаконены, можно рассчитывать на существенную скидку, поскольку в перспективе все расходы по приведению планировки в соответствие с законом придется взять на себя.

Если же имеет место обратная ситуация и незаконно переоборудованную квартиру продаете вы, стоит все просчитать и, возможно, перед продажей получить новый техпаспорт и кадастровый план. Альтернатива – продать квартиру со скидкой, и пусть собственник уже сам разбирается с перепланировкой.

Незаконная перепланировка может стать препятствием, как для приватизации, так и для расприватизации квартиры. Даже если вы давно провели работы, и никто не предъявлял вам претензий, перед сменой собственника (или юридического статуса) квартиры перепланировку придется узаконить.

Заключение

Итак, в заключении хотелось бы напомнить, что очень заблуждаются те, кто считает, что собственник на своих квадратных метрах может делать все, что угодно. Без каких-либо согласований можно сделать только косметический ремонт, поменять окна (с сохранением их расположения), снять ненужные двери (не меняя конфигурации проема), поменять напольное покрытие, совместить санузел или выполнить иные изменения, в результате которых проектная конфигурация квартиры остается прежней. То есть — сделать то, что точно не повредит состоянию дома, не помешает соседям, не будет представлять угрозу для самих домочадцев.

Многие собственники жилья допускают ошибки из-за банального незнания, которое, как известно, не освобождает от ответственности. Если есть какие-либо сомнения, лучше ознакомиться с нормативными актами и привлечь на помощь специалистов.

Перепланировка – эффективный способ приспособить жильё под индивидуальные потребности и вкусы владельца. Многие совершают ошибку, считая, что со своей жилой площадью можно совершать любые действия. Но в действительности, это может привести к ряду серьезных проблем.

Лист 3

В доме квартиры неразрывно связаны друг с другом. Таким образом, перепланировка изменяет конструкцию многоэтажки в целом. Именно по этой причине необходимо узаконить перепланировку. Прежде чем начать переустройство, требуется согласование планировки с БТИ и архитектурным отделом города.

Важные замечания

Собственнику необходимо подготовиться к тому, что придется не только соблюсти порядок процедуры по узакониванию перепланировки, но и отказаться от своих желаний, если их нельзя реализовать по закону.

Законодатель также позволяет различным контролирующим органам время от времени проверять переустройство и согласование перепланировки жилого помещения. Если будут выявлены несоответствия техпаспорту, проверяющие обязаны сообщить в Жилинспекцию.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще! Задайте вопрос через форму (внизу), и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут, бесплатно проконсультирует.

Узаконивание уже сделанной перепланировки производится только в судебном порядке.

  • документы, подтверждающие право на собственность;
  • техпаспорт на квартиру;
  • справка от СЭС, что помещение соответствует всем нормам;
  • заключение специалистов, что не нарушены опорные конструкции;
  • исковое заявление;
  • справка от пожарного надзора о безопасности помещения.

На всех документах должна стоять подпись и печать, а прочие официальные документы должны быть напечатаны на гербовой бумаге.

Чтобы оформить перепланировку и получить данные документы необходимо обратиться в отделение БТИ со следующими документами:

  • старым техпаспортом на квартиру (копией или подлинником);
  • свидетельством о праве собственности;
  • подтверждением права на владение, коим может служить договор купли/продажи или завещание;
  • заявлением о выдаче нового актуального документа.

Перепланировку необходимо отличать от действий по реконструкции либо переоборудованию недвижимости. Работы по реконструкции приводят, как правило, к увеличению общей площади помещения, в этом случае возникает новый объект недвижимости, а переоборудование в свою очередь связано с заменой коммуникаций инженерно-технического назначения, но не с их ремонтом.

Все процедуры, таки и ли иначе относящиеся к масштабным ремонтным действиям, подлежат согласованию, процесс которого строго регламентирован нормами российского права.

Жилищный кодекс РФ (4 глава о переустройстве и перепланировке) В его статьях отражены виды и перечни работ, требующих получения разрешения, дано законодательное определение перепланировки, описаны действия, которые запрещено осуществлять, составлен алгоритм действий по согласованию, а также описан перечень документов.
Градостроительный кодекс РФ Содержит основные строительные нормы нашего государства, а также процесс согласования перепланировки нежилого фонда.
Административный кодекс РФ Описаны правонарушения, связанные с незаконными действиями владельцев объектов недвижимости, установлены предельные санкции за такие деяния.

Помимо федерального законодательства существует региональное – регулирует особенности реализации перепланировочных действий с учетом местных особенностей. Таким актом является 508 Постановление Правительства Москвы с учетом внесенных изменений, действующих в 2019 году на территории города федерального значения (в том числе Московская область).

Российское законодательство разного уровня регулярно подвергается поправкам и изменениям. Не остается без внимания и жилищное законодательство по перепланировке. За последние годы значительно увеличился перечень работ, требующих предварительного оформления разрешения на их проведение, кроме того, детально прописаны работы, согласовывать которые нет необходимости.

Важные изменения затронули процесс сбора документации с целью процесса согласования, это, например, отсутствие необходимости получения и сдачи технической документации при оформлении проекта в органах БТИ; запрос справки в спецотделе (управление архитектурой) — орган по согласованию теперь наделен обязанностью самостоятельного получения этого документа в рамках межведомственного взаимодействия.

Правомерность действий заказчика перепланировки на каждом этапе подтверждается документально.

Для начала процесса узаконивания капитального ремонта жилого или нежилого помещения необходимо подготовить такие бумаги:

  • подтверждение права собственности;
  • свидетельство государственной регистрации недвижимости;
  • технический паспорт квартиры;
  • строительный план всего дома (если жилая или нежилая площадь находится в многоэтажном здании).

Перечень важных бумаг может дополняться зависимо от ситуации и нормативных требований. Пакет документов для оформления реконструкции нежилого помещения будет больше, нежели узаконивание изменений в стандартной квартире. Заканчивается организационный процесс оформлением акта перепланировки. Он является основным документом для БТИ и последующей государственной регистрации.

Акт свидетельствует об окончании строительных работ. Оформляется в присутствии комиссии.

Ее состав:

  • собственник недвижимости или его уполномоченное лицо;
  • представитель коммунального предприятия – балансодержателя строения, где происходит перепланировка помещения;
  • сотрудник ЖЕКа;
  • работника службы пожарного надзора;
  • представитель строительной организации.

Его оформляют в трех экземплярах. Первый принадлежит владельцу недвижимости, второй – бюро технической инвентаризации, третий передается на хранение в жилищную инспекцию.

Образец свидетельства о государственной регистрации права

Образец свидетельства о государственной регистрации права

Получить разрешение

Перечень документов, который даст «зеленый свет» для начала работ в жилом помещении, отличный от списка для нежилой постройки. Порядок получения разрешения одинаковый для всех.

Лист 4

Состоит из нескольких этапов:

  1. Сбор необходимых бумаг.
  2. Проектирование работ по перепланировке.
  3. Согласование документа с контролирующими инстанциями.
  4. Выполнение строительных работ.
  5. Выезд комиссии на готовый объект и подписание акта.
  6. Внесение изменений в технический паспорт.

Капитальный ремонт жилого помещения начинается с диалога. Инициатор перепланировки должен получить одобрение соседей (если помещение находится в многоквартирном доме) и членов семьи (если это частная собственность).

Офисный ремонт

также нужно согласовывать. Дополняется пакет документов на получение разрешения письменным одобрением действий со стороны местной жилищной инспекции.

Перепланировка нежилых помещений оформляется проще. Дополнительных соглашений не требуется. Разрешение может дать местный орган власти. В г.Москва действует Постановление Правительства от 2005 года «О правилах выдачи документов на проведение капитальных работ в нежилых помещениях».

Порядок согласования перепланировки

В первую очередь, необходимо решить будет ли проходить перепланировка по проекту либо эскизу. Второй вариант менее затратный по времени и средствам.

Стоит отметить, что перепланировка по закону подразумевает прохождение таких стадий:

  • получение разрешения;
  • составление проекта либо эскиза;
  • выполнение ремонтных работ;
  • получение заключения жилищной комиссии.

Осуществление перепланировки жилой или нежилой площади сопровождается бюрократическими процедурами. Заканчивается все это внесением измененной недвижимости в реестр. Вид и количество строительных работ обязательно должны быть согласованы с государственными органами, ответственными за правильность эксплуатации недвижимости на территории населенного пункта.

Разрешение необходимо если:

  • производится демонтаж стен помещения;
  • делаются арки или другие отверстия в перегородках квартиры;
  • манипуляции с санузлами: перемещение, объединение, установление дополнительных единиц;
  • работы по изменению внешних стен здания.

Не требующее согласование действие с недвижимостью:

  • косметическая отделка потолка, стен и других инженерных конструкций;
  • замена сантехники на аналогичные приборы, только более новые;
  • демонтаж встроенной мебели и техники.

переустройство и перепланировка жилого помещения

Грань межу капитальным и текущим ремонтом достаточно тонкая. Собственник может увлечься процессом перевоплощения квартиры, не заметив, как перешел от косметической отделки до перепланировки.

Если внеплановая проверка контролирующих органов определит неправомерность действий владельца, ему придется вернуть все назад. Без этого он не сможет ни продать, ни поставить на учет здание.

Ответственность и штрафы

Узаконивать процесс перепланировки жилой площади требует законодательство. Выявляется факт нарушения при проведении проверки контролирующими органами. Как правило, сами по себе подобные службы не приходят. Столкнуться с ними можно при переоформлении недвижимости, продаже квартиры или дома, установке нового газового оборудования, оформлении кредита.

Если надзорные органы увидели нарушение, они составляют акт и передают дело исполнительной службе.

Пожаловаться

также могут бдительные соседи. В 2019 году собственнику жилья придется заплатить штраф в размере 5 000 рублей.

Предприниматели, чья недвижимость была незаконно перепланирована лишаться 50 000 рублей. Гражданин может понести уголовную ответственность, если капитальные работы на его объекте стали причиной травмирования или смерти людей.

По результатам заседания выносится приговор: признать перестройку законной полностью, частично или отказать заявителю. Способствуют негативному решению суда грубые нарушения технических требований.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Отсутствие разрешительной документации при совершении действий по ремонтным работам, связанным с перепланировкой, чревато наступлением негативных последствий для виновного в нарушении закона лица – от наложения предупреждения до привлечения к уголовной ответственности (при наступлении обвалов, пожаров, затоплений, причинивших вред здоровью либо унесших жизни людей).

Образец заявления на перепланировку жилого помещения (лист 1)

Уже сделанная перепланировка грозит привлечением виновного лица, самовольно изменившего характеристики объекта недвижимости, к ответственности в виде штрафа в рамках административного законодательства.

Пределы штрафных санкций установлены КоАП РФ и составляют от 2 до 2,5 тыс. руб. Поэтому, прежде чем начинать нарушать закон, необходимо оценить, нужно ли собственнику приобретать дополнительные проблемы ради осуществления прихоти, связанной с изменением жилья.

Незаконные действия Наказание (тыс. руб.)
Демонтаж капитально стены и устройство новой 1,500
Изменение местоположения кухни До 4,000
Перенос газовых приборов (плита, колонка) До 0,500
Выявление несоответствия помещения его технической документации До 1,100
Устройство нового помещения (пристрой) До 4,400
Нарушение общей конфигурации здания До 5,200
Несогласованная установка газового оборудования До 1,300
Частичный демонтаж элементов дома До 10,000
Устройство проемов в стенах, являющихся несущими До 4,400

Чем грозит незаконная перепланировка?

При несвоевременном оформлении документов, владельца реконструированной квартиры ожидает ряд неприятных последствий. Жилищная инспекция, эксплуатационная компания или другие жильцы дома могут подать в суд.

В суде хозяину такого помещения необходимо представить доказательства того, что в процессе и вследствие его действий не пострадали права других лиц, и никто не был подвержен опасности.

Решение суда о незаконности произведенных работ будет принято, если:

  1. Доступ к коммуникациям усложнился;
  2. Пострадала прочность конструкций;
  3. Была произведена замена легких конструкций на тяжелые;
  4. Перепланировка произведена в квартире, которая числится в муниципальной собственности.

Лист 2

Очень часто встречаются ситуации, когда люди, купив себе жилье или прожив некоторое время в нем, приходят к мнению, что можно было бы организовать пространство совсем по-другому. Например, совместить ванную и санузел или присоединить лоджию к прилегающей комнате. И для этого нужно всего лишь внести небольшие изменения в планировку.

частным домом

– различного рода пристройки и увеличение количества этажей.

Но в данном вопросе есть и определенные правила и условия, которые оговариваются соответствующими постановлениями и прочими нормативными документами и законами. Нельзя просто взять и снести несколько стен, а затем достроить еще один этаж. Для этого нужно пройти целый ряд согласований и получить разрешение.

Общие положения

Разрешение для проведения перепланировки выдается на 1 год с последующим продлением. Приложить к заявлению в Жилинспекцию разрешается в отельных случаях не проект, а эскиз, если требуется провести несложную перепланировку, но в то же время ее необходимо согласовать.

Законодательство требует, чтобы проект по проведению сложных работ был согласован не только с Жилинспекцией, но и другими контролирующими службами (СЭС, МЧС, Энергонадзор, Горгаз и др.) После того как Жилинспекция выдаст свое разрешение, и будут собраны иные заключения, необходимо обратиться в межведомственную комиссию (МВК), на которую возложена ответственность по выдаче окончательного согласования.

нужно ли узаконивать перепланировку не несущих стен

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще! Напишите свой вопрос через форму (внизу), и в течение часа профильный специалист перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Проекты могут предусматривать следующие виды перепланировки:

  • с разрушением или перенесением внутри помещения легких некапитальных перегородок;
  • с изменением геометрии помещений;
  • с организацией новых деталей элементов и прорезов;
  • без вмешательства в наружные стены, перекрытия между этажами и прочие несущие элементы конструкции, а также без нарушения интересов других жильцов данного дома.

Чтобы не тратить время зря, перед тем как приступить к обустройству жилища рекомендуется выяснить как, в каком порядке и по какой стоимости узаконить перепланировки квартиры в 2019 году.

Зачем это нужно

Помимо опасности разрушения здания, незаконная планировка может стать помехой при любых операциях с данной недвижимостью.

  • штраф до 2,5 тысяч рублей и предписание вернуть помещение к первоначальному виду;
  • при отказе ответственного лица выполнить данные требования дело передается в суд, где может быть принято решение о продаже квартиры с торгов, а на вырученные средства будет произведено восстановление прежнего вида помещений;
  • отказ со стороны нотариуса в выдаче свидетельства о наследовании;
  • невозможность приобретения жилья в ипотеку, потому что банк сразу же потребует возврата всей, взятой в кредит суммы;
  • отказ в приватизации помещения.

Нарушением правил перепланировки считается:

  • совмещение кухни, на которой установлена газовая плита, с комнатой;
  • перенос радиаторов и отопительных труб с положенного места;
  • демонтаж несущих стен;
  • установка теплых полов, подключенных к общедомовому отоплению, на балконе или лоджии;
  • перенос санузла в жилые помещения.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Сайт про недвижимость